Numeroși români locuiesc în case sau folosesc terenuri care figurează în continuare, în acte, pe numele unor rude decedate în urmă cu mai mulți ani. Chiar dacă urmașii locuiesc în imobil, achită taxele și impozitele sau apar în evidențele locale, acest lucru nu înseamnă că proprietatea este trecută automat pe numele lor.
Lipsa certificatului de moștenitor poate crea probleme atunci când urmașii vor să vândă, să doneze sau să ipotecheze proprietatea. Succesiunea poate fi dezbătută chiar și după mulți ani de la deces, însă amânarea procedurii poate aduce costuri suplimentare și poate complica situația juridică.
Potrivit Codului civil, moștenirea se deschide în momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei decedate. Prin urmare, bunurile nu rămân fără titular doar pentru că familia nu a început imediat procedura succesorală.
Certificatul de moștenitor are rolul de a stabili cine sunt succesorii, ce bunuri fac parte din masa succesorală și care este cota ce îi revine fiecăruia.
În cazul în care proprietatea era deja înscrisă în cartea funciară, numele persoanei decedate va rămâne, de regulă, în evidențe până când moștenitorii fac demersurile necesare pentru înscrierea propriilor drepturi.
Simplul fapt că o persoană locuiește în casă, achită impozitele sau este înscrisă în registrul agricol nu înlocuiește certificatul de moștenitor și nu este suficient, de unul singur, pentru transferarea dreptului de proprietate.
Nu există un termen general după care procedura succesorală să nu mai poată fi dezbătută. Astfel, dosarul poate fi deschis inclusiv la mulți ani după decesul proprietarului.
Notarul trebuie însă să verifice dacă persoanele chemate la moștenire și-au exercitat dreptul de opțiune succesorală în condițiile prevăzute de lege. Termenul general pentru acceptarea sau renunțarea la moștenire este de un an de la data decesului.
Acceptarea moștenirii poate fi expresă, printr-un document, dar poate fi și tacită, atunci când persoana a făcut un act pe care nu l-ar fi putut realiza decât în calitate de moștenitor.
Situația concretă este analizată de notar, iar atunci când apar neînțelegeri între persoanele implicate, problema poate ajunge în instanță.
Cu cât trec mai mulți ani, cu atât procedura poate deveni mai complicată, în special atunci când au existat mai multe decese succesive fără finalizarea succesiunilor, când anumite documente s-au pierdut sau când unii membri ai familiei sunt dificil de identificat.
Pentru stabilirea moștenitorilor și a bunurilor care intră în succesiune, notarul poate verifica certificatul de deces, actele de stare civilă, eventualul testament și declarațiile privind opțiunea succesorală.
De asemenea, sunt importante documentele referitoare la proprietăți, titlurile de proprietate, contractele încheiate de persoana decedată, hotărârile judecătorești, extrasele de carte funciară și certificatele de atestare fiscală.
Certificatul de moștenitor dovedește calitatea succesorilor și drepturile acestora asupra bunurilor incluse în masa succesorală.
Dacă apar conflicte privind identitatea moștenitorilor, bunurile care fac parte din moștenire sau cotele care îi revin fiecăruia, procedura notarială poate fi suspendată, iar disputa poate ajunge în fața instanței.
În principiu, moștenitorii trebuie să își dovedească mai întâi calitatea și să fie stabilite cotele succesorale.
Notarul care autentifică vânzarea unei proprietăți trebuie să verifice titlul vânzătorului și situația juridică a imobilului din cartea funciară. Certificatul de moștenitor permite identificarea proprietarilor și înscrierea acestora în evidențele de publicitate imobiliară.
Dacă sunt mai mulți moștenitori, pentru vânzarea întregului imobil este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Un singur succesor poate dispune, în principiu, doar de cota care îi aparține, după ce aceasta a fost stabilită.
Faptul că succesiunea nu a fost finalizată în primii doi ani de la deces nu înseamnă că moștenitorii pierd automat proprietatea.
Pot apărea însă consecințe fiscale. Potrivit regulilor fiscale prezentate în document, pentru transmiterea prin moștenire a dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor sale nu se datorează impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la deces.
După expirarea acestei perioade, în condițiile prevăzute de lege, moștenitorii datorează un impozit de 1%, calculat la valoarea proprietăților imobiliare care fac parte din masa succesorală.
Acest impozit este separat de onorariul notarului, taxele pentru publicitatea imobiliară și eventualele cheltuieli necesare pentru realizarea documentației cadastrale.
Pentru anul 2026 este menționată și o derogare temporară referitoare la anumite succesiuni afectate de indisponibilitatea sistemelor informatice ale ANCPI.
În cazul succesiunilor pentru care termenul obișnuit de doi ani se împlinește în perioada 14 iulie – 30 septembrie 2026, impozitul nu este datorat dacă procedura succesorală este dezbătută și finalizată cel târziu la 30 septembrie 2026.
Ambele condiții trebuie îndeplinite. Termenul de doi ani trebuie să expire în intervalul stabilit, iar succesiunea trebuie să fie finalizată până la data-limită.
Simpla deschidere a dosarului sau depunerea actelor nu este suficientă pentru aplicarea facilității.
O situație diferită poate apărea în localitățile incluse în lucrările de înregistrare sistematică realizate prin Programul național de cadastru și carte funciară.
În cadrul acestor lucrări, imobilele sunt măsurate și înscrise fără ca proprietarii să suporte costurile aferente operațiunilor realizate prin program. Chiar dacă proprietarul menționat în acte a decedat, imobilul poate fi identificat și introdus în documentele cadastrale.
Cadastrarea nu stabilește însă cine sunt moștenitorii și nu poate înlocui procedura succesorală.
Dacă fostul proprietar este identificat, cartea funciară poate fi deschisă pe numele acestuia. Ulterior, moștenitorii pot fi înscriși în baza certificatului de moștenitor sau a unei hotărâri judecătorești definitive.
Există anumite situații în care onorariul pentru certificatul de moștenitor poate fi suportat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Facilitatea se aplică proprietăților care fac obiectul înregistrării sistematice în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară și nu este valabilă pentru toate succesiunile din România.
În asemenea cazuri, după identificarea unei succesiuni nedezbătute, primăria poate sesiza camera notarilor publici competentă, astfel încât cauza să fie repartizată unui notar.
Certificatele realizate în cadrul procedurii sunt intabulate din oficiu, iar onorariul notarului poate fi achitat de ANCPI, prin oficiul teritorial competent, în condițiile stabilite de lege.
Pierderea documentelor originale nu înseamnă automat că dreptul de proprietate nu mai poate fi demonstrat.
În funcție de tipul documentului, poate fi obținut un duplicat sau o copie din arhiva instituției care l-a emis ori îl păstrează. Documentele notariale pot fi solicitate din arhiva corespunzătoare, iar hotărârile judecătorești pot fi obținute de la instanțele care le-au pronunțat.
Pentru titlurile emise în baza legilor fondului funciar trebuie contactate autoritățile care păstrează documentația respectivă.
O simplă fotocopie, o chitanță care demonstrează achitarea impozitului sau înscrierea în registrul agricol nu capătă valoarea unui titlu de proprietate doar pentru că documentul original nu mai există.
În anumite situații, atunci când dreptul de proprietate nu poate fi demonstrat prin acte, dar o persoană folosește efectiv imobilul, legislația permite, în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică, notarea posesiei în cartea funciară.
Această procedură nu înseamnă însă că persoana respectivă devine imediat proprietar tabular. Notarea posesiei consemnează o situație de fapt, în timp ce intabularea confirmă existența unui drept real în baza unui temei recunoscut de lege.
În condițiile Legii nr. 7/1996, dreptul de proprietate poate fi intabulat ulterior, inclusiv în anumite situații după trecerea unei perioade de trei ani de la notarea posesiei, dacă nu există un litigiu prin care situația înscrisă să fie contestată.
Acest mecanism este diferit de uzucapiune și nu se aplică automat tuturor celor care locuiesc într-o casă sau folosesc un teren de mulți ani.
În cadrul cadastrării sistematice există și o perioadă în care documentele tehnice sunt afișate public.
Conform informațiilor prezentate în document, acestea sunt afișate timp de 60 de zile la sediul stabilit de primărie și pe pagina de internet a ANCPI.
În această perioadă, proprietarii, posesorii și moștenitorii trebuie să verifice informațiile referitoare la imobil, inclusiv amplasamentul, limitele proprietății, suprafața, categoria de folosință, construcțiile existente și persoana înscrisă drept titular.
Dacă sunt identificate erori, poate fi formulată o cerere de rectificare, însoțită de documentele care justifică modificarea solicitată.
Faptul că o casă sau un teren figurează încă în acte pe numele unei persoane decedate nu înseamnă că proprietatea este pierdută și nici că aceasta ajunge automat în proprietatea statului.
Pentru ca drepturile urmașilor să fie recunoscute oficial și pentru ca aceștia să poată vinde, dona sau dispune în mod legal de proprietate, este necesară dezbaterea succesiunii, identificarea moștenitorilor și stabilirea cotelor care le revin. Ulterior, drepturile trebuie înscrise în cartea funciară.
Amânarea succesiunii poate complica însă lucrurile. Cu cât trece mai mult timp, cu atât pot exista mai multe documente de recuperat, moștenitori de identificat și situații juridice care trebuie clarificate. În plus, întârzierea poate avea și consecințe fiscale.
Disclaimer: Informațiile prezentate în acest articol sunt preluate din surse publice iar la redactarea textului s-a utilizat inteligența artificială. În cazul în care sesizați erori sau neconcordanțe, vă rugăm să ne scrieți la [email protected]